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Bail Commercial 3 6 9
& Bail Dérogatoire (bail précaire)

Les mesures phares de la loi Pinel du 18 juin 2014 impactant le régime juridique du bail commercial portent sur la durée du bail commercial, la fixation du loyer révisé ou renouvelé, l’état des lieux, et, sur la répartition des charges locatives, impositions et coûts des travaux.


“Le Bail Commercial

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"Un bail commercial est un contrat de location d’immeubles ou de locaux dans lequel est exploité un fonds de commerce ou une des activités autorisées par la loi et, sauf cas particulier, où le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Projet de loi Pinel. La réforme du bail commercial en neuf points clés

L'Express Entreprise La lecture du projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a débuté à l'Assemblée nationale. Décrié, ce texte prévoit notamment de réformer substantiellement le bail commercial. Explications.


“Durée du bail commercial

Quelle est la durée du bail commercial ?

La durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans.

Le locataire d’un bail commercial de neuf ans a la faculté de donner congé l’expiration de chaque période triennale autrement tous les trois ans. D’où le bail commercial est souvent appelé "bail commercial 3 6 9".

La loi Pinel a supprimé la faculté pour le locataire de renoncer à la résiliation triennale pour les baux commerciaux conclus pour une durée de 9 ans sauf dans les cas suivants :

  • Bail commercial conclu pour une durée supérieure à 9 ans
  • Bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation ;
  • Bail des locaux à usage exclusif de bureaux ;
  • Bail des locaux de stockage qui s’entendent des locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production ;

En supprimant pour le locataire la faculté de renoncer à la résiliation triennale, le législateur a voulu dire que le modèle de bail commercial idéal est le bail commercial 3 6 9.

Quelle est la durée du bail commercial dérogatoire suite à la loi Pinel ?

Lors de la location initiale d’un local commercial, les parties peuvent signer un bail commercial de courte durée, également dénommé "bail commercial dérogatoire".

Depuis le 1er septembre 2014, un bail commercial dérogatoire a désormais une durée maximale de 3 ans. Avant la loi Pinel cette durée maximale du bail commercial dérogatoire était de 2 ans. La durée du bail commercial dérogatoire ou des baux successifs pour un même local avec un même locataire doit être strictement inférieure à trois ans.

Si le locataire reste et est laissé en possession des lieux, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issu d’un délai d’un mois à compter de l’expiration du contrat, il s’opère un nouveau bail qui lui sera automatiquement un bail commercial 3 6 9.

Le bail commercial dérogatoire (ou bail commercial de 3 ans) déroge au régime juridique du bail commercial d’où son appellation "bail commercial dérogatoire".

Cette nouvelle mesure de la loi Pinel s’applique pour les baux commerciaux dérogatoires conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.



Modèles de bail commercial recommandés




“Evolution du loyer du bail commercial – Loi Pinel

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"Lindice ICC, qui servait comme indice de référence à la révision du loyer commercial, est écarté par la loi Pinel au profit des indices ILC et ILAT.

Quels sont les nouveaux indices de références pour le calcul de l’évolution des loyers ?

La loi Pinel a consacré comme uniques indices de référence pour le calcul de l’évolution des loyers commerciaux :

  • l' Indice des Loyers Commerciaux (ILC);
  • l' Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT);

Ces deux indices immobiliers sont utilisés pour calculer le loyer :

  • lors de chaque révision triennale du bail commercial
  • lors du renouvellement du bail commercial

A partir de quelle date les nouveaux indices ILC et ILAT s’appliquent-ils ?

Cette nouveauté de la loi Pinel s’applique aux baux commerciaux signés ou renouvelé à compter du 1er septembre 2014. Ces deux indices immobiliers prennent la place de l’Indice du Coût de la Construction (ICC) qui était jusqu’à cette date l’indice de référence de droit commun pour le calcul de l’évolution du loyer lors de la révision et lors du renouvellement du bail commercial.

Quand prend effet le nouveau loyer lors d’une révision ?

Suite à la loi Pinel, dorénavant l’effet rétroactif de la demande de révision du loyer est interdit. Le loyer révisé prend effet à compter de la demande de révision.

Evolution du loyer du bail commercial – Loi Pinel



“Nouvelle répartition des charges, impositions et coûts des travaux du bail commercial – Loi Pinel

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"Etat des lieux. Lors de l’entrée dans le local commercial et lors de la sortie, un état des lieux doit établir contradictoirement et amiablement par le locataire et le bailleur ou par un tiers mandaté par eux. Cet état des lieux doit être joint au bail commercial, ou à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente, et ce, à frais partagé par moitié entre les deux parties.

Le texte prévoit pour sanction du défaut d’état des lieux, l’impossibilité pour le bailleur d’invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Charges locatives, impôts, taxes et redevances. Pour améliorer les relations entre bailleurs et locataires d’un bail commercial, la loi Pinel a instauré de nouvelles obligations relatives à la répartition des charges locatives, impôts, taxes et redevances.

Tout bail commercial conclu ou renouvelé doit comporter :

  • Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances lié à ce bail, comportant l’indication de leur répartition ente le bailleur et le locataire. La loi n’oblige qu’à faire un inventaire des catégories des charges et non des charges elles-mêmes;
  • Un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel;
  • Un état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur dans les trois années précédentes, précisant leur coût;

Tout bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre 2014 ne peut pas imputer au locataire :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées de l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènements et clôture en entier);
  • Les dépenses relatives aux travaux pour remédier à la vétusté;
  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale (CET), taxes dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement;
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local faisant l’objet du bail commercial;
  • Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires;

Pour tout bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre 2014, l’état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.


Baux commerciaux : Les 10 points clefs de la loi Pinel

BFM TV - lavieimmo.com Applicable depuis le 19 juin 2014, la loi PINEL, qui affecte le statut des baux commerciaux, a pour objectif « le maintien d'une offre commerciale et artisanale diversifiée sur les territoires ».
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